Все большую тревогу вызывает ситуация, которая сложилась в регионе в результате реформы ЖКХ. Одни возмущаются отношением соседей к их общему дому, другие рассказывают загадочные истории об управляющих компаниях, которые исчезают вместе с платой за обслуживание дома, третьи уповают на городские власти, четвертые кусают локти из-за упущенного капитального ремонта.... Что ж, на ошибках учатся, причем не только население. Прокомментировать ситуацию на примере города-курорта Кисловодска мы попросили специалистов ООО УК «Перспектива», которая с самого начала реформы взяла на себя обслуживание домов, и, временами набивая синяки и шишки, упрямо продолжает осваивать рынок. Компания изначально создана для обслуживания многоквартирных домов в условиях реформы, и ее специалисты видят ситуацию более объективно и, главное, не боятся говорить правду.

В ближайшее время в городе-курорте Кисловодске состоится очередной открытый конкурс по отбору организации по управлению многоквартирными домами. Тех, чьи дома внесены в списки, опубликованные в официальных источниках, ждут серьезные испытания. К этому мы шли все годы, с момента объявления о реформы ЖКХ. В перечне домов вы не увидите построенных 15-20 лет назад многоэтажных домов на 100 и более квартир. Эти объекты давно пристроены, в основном остались при тех же домоуправлениях, переоформленных в ООО «УК». Теперь своей участи ждет так называемый «старый фонд», построенный пятьдесят, а то и сто лет назад.

Так что же ожидает тех, кто ютится в домах-старожилах, зачастую даже без удобств? Эти собственники квартир до сих пор не договорились между собой о выборе способа управления, и теперь их судьбой вынуждена заниматься администрация. Результат конкурса можно предсказать заранее - УК на ветхие и невыгодные дома претендовать не будет, самим жильцам не справиться. Речь идет о тех самых «шанхаях», где живут пенсионеры и социально незащищенные слои населения. Взять с них нечего. А ведь чем старше дом, тем дороже его обслуживать, и тем выше должна быть сумма оплаты.
Не исключено, что этой ситуацией воспользуются криминальные структуры. Обещая сохранить невысокую оплату за содержание фонда и выиграв, таким образом, конкурс, они впоследствии поднимут стоимость содержания и выселят собственников за долги. Закон в такой ситуации защитить граждан не может. На месте их домов построят другие, а местная армия бомжей пополнится новыми. Загляните в Интернет - процесс уже идет.

Не надо прятать голову в песок

Девяносто процентов собственников жилья, которые приходят в управляющую компанию, рано или поздно начинают говорить: «Мы вас содержим - значит, вы обязаны». Что содержат, это верно, но что именно обязаны, надо говорить конкретно.

В соответствии с жилищным кодексом РФ, собственники обязаны осуществлять содержание жилого фонда. Вдумайтесь - собственники обязаны! Не управляющие компании, не муниципалитет - никто более! МУПы, в соответствии с реформой, должны были расформировать еще в 2008 году. Так что это лишь дело времени. А значит, бремя содержания и личной квартиры и общедомовой собственности перекладывается на плечи граждан, независимо от их материальных возможностей. А если денег не хватит?

Не стоит дожидаться, пока жилищная комиссия скажет свое веское слово: «Уважаемые собственники, если вы предпочитаете экономить на жизненно необходимых для вашего дома работах и в результате разрушили его до такой степени, что он стал представлять угрозу вашей безопасности, извольте покинуть эти стены». Куда? Неизвестно. Можно, конечно, вспомнить, что конституция гарантирует право на жилище - но право, еще не гарантия, что какое-либо жилище будет предоставлено. Тем более, если жильцы сами его угробили.

Чего хочет собственник

Какой в идеале должна быть УК - знает любой обыватель. Работники компании, в соответствии с распространенным мнением, должны постоянно маячить на глазах у жильцов, ликвидировать аварии и ремонтировать то, что постоянно ломается. Еще людям нравится, когда наводят внешний лоск (особо популярна установка пластиковых окон в подъездах и побелка фасада). Также собственники жилья мечтают, чтобы УК отчитывалась по первому требованию. Если учесть, сколько на это надо времени и бумаг, то другими делами заниматься компаниям уже не придется. Но самое главное, собственники квартир мечтают платить столько, сколько они сами считают нужным. А сколько все стоит - это уже неинтересно. Добавьте к намерению искусственно занижать тариф еще и неплательщиков - и теперь можно сочувствовать управляющим компаниям.

Того же хочет управляющая компания

Идеальная УК обслуживает дом таким образом, что чем реже собственник видит ее работников - тем лучше. Не требуется аварийная служба - совсем замечательно. Перефразируем пословицу: хорошо не там, где вечно ремонтируют, а там, где не ломается. Следовательно, из работников УК жильцам следует регулярно видеть только дворника. Все остальное должно работать, как часы, благодаря предусмотрительности специалистов УК.

Но здоровье само по себе бывает только в юности, а в зрелом возрасте за все надо платить. Только качественно построенный новый дом первое время не требует затрат на обслуживание и ремонт. Честная УК закладывает в тариф не только расходы на выполнение обязательных работ (об этом позже), но и на текущий ремонт. Хорошо, когда УК имеет материальную возможность выполнять срочные работы авансом, но тогда жильцы должны быть готовы компенсировать компании расходы.

Наша служба и опасна и трудна

Желательно иметь собственную аварийную службу, не секрет, что центральная аварийная диспетчерская служба (ЦАДС) на самом деле не ликвидирует аварийные ситуации, а только разыскивает электриков-сантехников из УК, которая обслуживает дом. Таким образом, собственники оплачивают одну и ту же работу дважды - сначала 39-40 копеек с кв. м. за содержание ЦАДС, затем за обслуживание собственной УК. Никто не будет спорить - «аварийка» необходима так же, как и «скорая помощь». Содержится круглосуточная служба на деньги налогоплательщиков, причем одни граждане за многие годы никогда к медикам не обращались, а другие вынуждены звонить чуть не каждый день. Однако трудно представить, чтобы кто-нибудь сказал: «Пусть, кому она нужна - тот и оплачивает». А вот в сфере ЖКХ про «аварийку» рассуждают иначе. А зря. Платите и радуйтесь, что у вас все в порядке, и дай бог, чтобы все круглосуточные службы экстренной помощи сидели без дела.

Информация к размышлению.

Существуют официальные документы, малоизвестные населению, но от этого не теряющие свою законную силу. Это Постановление Правительства России №491 от 13 августа 2008 года «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Условно все работы по обслуживанию дома можно сгруппировать в три перечня или списка работ.

Перечень минимальный, настоятельно рекомендованный государством: не выполняя квалифицированно и в срок эти работы, граждане рискуют собственной безопасностью. Подробно ознакомиться со списком можно в вышеуказанном документе, его тоже легко найти в Интернете. Хотят граждане или нет, но эти работы должны выполняться.

Перечень оптимальный, рекомендованный администрацией, которая хочет не только безопасное жилье, но и ухоженные палисадники, приличный внешний вид фасада и так далее.

Перечень максимальный - то, что хотели бы иметь собственники жилья, в зависимости от своей фантазии, вплоть до автономной котельной и фонтана во дворе.

Так вот, какие именно работы будет оказывать УК, зависит от самих граждан. Утверждая раз в году размер оплаты за обслуживание дома собственнику следует реально смотреть на вещи.

Дешевая рыба дурно пахнет

Компания должна получить деньги, достаточные для выполнения работ по минимальному перечню, для аварийной службы, заложить сумму на ремонтные работы и так далее. Серьезная компания должна быть рентабельной, поэтому обязана заложить прибыль. Иначе банкротство, которое невыгодно в первую очередь добропорядочным собственникам, которые рассчитывают на долговременные отношения с определенной компанией.

Кстати, те суммы, которые приводятся в официальных источниках вместе с информацией о предстоящем конкурсе, изначально вызывают недоумение. Реальные размеры инфляции каждый почувствовал на своем кармане, а тариф мы видим прошлогодний. Минимальная зарплата, от которой «пляшут» все остальные - также выросла. И какая серьезная компания будет выполнять работы в убыток себе, «не замечая» роста цен на энергоносители, инфляции и не повышая зарплату работникам? А с сомнительными компаниями мы и сами связываться не будем, и вам не советуем.

Материалы к публикации подготовила О. Рудакова.