Функциональное использование территории

10.03.2009 г.

Планировочная организация города 

 Функциональное использование территории

На основе анализа основных направлений развития города, современной системы использования территории, формирующих структурно-планировочную организацию города, в проекте определено функциональное назначение территории.

Четкость функционального зонирования связана с необходимостью практического осуществления регулирования градостроительной и строительной деятельности, особенно сейчас, в условиях изменения системы управления и структуры собственности.

Эффективность использования территории влияет на систему налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости и предполагает проведение оценки земельных участков, расположенных на них зданий и сооружений с позиций их будущего разрешенного использования, что напрямую связано с правовым зонированием.

Как уже было отмечено на базе сложившихся жилых образований и с учетом проектных предложений в городе выделено 7 планировочных районов:

1. Центральный планировочный район – ограничен улицами Железнодорожной, ул. Орджоникидзе, Новопятигорской, Октябрьской, Володарского  район в котором расположена основная часть санаторно-курортных учреждений, Лечебный Парк, историческая казачья малоэтажная застройка и участки ветхого малоценного усадебного фонда . Здесь намечен небольшой объем реконструктивных мероприятий, связанных с изменением функционального использования территорий, сносом аварийного, малоценного и ветхого фонда и использованием высвободившихся территорий под жилищное и общественное строительство. Все коммунально-складские и промышленные предприятия кроме завода минеральных вод подлежат выносу из этой части города как дисгармонирующие и не связанные непосредственно с обслуживанием санаторно-курортных учреждений.

Центральный район – район застройки, значительная часть которой находится в зоне регулирования от памятников истории и культуры. Малоэтажная застройка казачих кварталов сохраняетсяв районе ул. Гоголя, Фрунзе, Луначарского, Титова, Гагарина. Вблизи санаторно-курортных учреждений в районе ул. Октябрьской и вдоль регулируемого русла р. Бугунты проектом предлагается реконструкция ветхого усадебного фонда и замещение его гостиничными комплексами и малоэтажной застройкой повышенной комфортности. Ул. Интернациональная закрывается для движения автотранспорта и становится широкой пешеходной аллеей насыщенной общественными функциями и ведущей к рекреационно-спортивной зоне у места впадения р. Бугунты в р. Подкумок. Предусматривается благоустройство набережной, создание вдоль нее пешеходных аллей.

2. Заполотнянский планировочный район – ограничен улицами Буачидзе, Железнодорожной, Шевченко, обходной дорогой (Заполотнянский и район Капельной Балки). Район в котором находится несколько санаториев, Парк Победы, единственный в городе стадион, кварталы исторической малоэтажной и усадебной застройки, аэродром малой авиации, несколько коммунально-складских предприятий, гаражи, АЗС. В последнее время в активно ведутся работы по реконструкции малоценной усадебной застройки и трансформации ее в многоэтажную. Проектом предлагается доформирование кварталов многоэтажной застройки, создание фронта комфортабельной малоэтажной застройки со стороны въезда в город из Минеральных Вод. В районе Капельной Балки предлагается создание общегородской многофункциональной рекреационной зоны – гольф-центра и спортивно-развлекательного комплекса. Аэродрому малой авиации предлагается придать коммерческую основу и использовать для сообщения между городами КМВ. Расположение в этом направлении аэродрома является важным фактором продвижения застройки города на северо-запад. Близость аэродрома, а также придание Суворовскому шоссе функции гостевого въезда позволяет размещение здесь крупной общественно-деловой и коммерческой зоны, предлагается строительство крупных торговых комплексов, подобных «Лента», «Метро» и др.

Существующие коммунально-складские предприятия V класса, а также объекты МУП «Ессентукский Водоканал» предлагается объединить в коммунально-складсую зону с организацией вокруг нее санитарно-защитных зеленых насаждений.

3. Боргустанский планировочный район-ограничен Суворовским шоссе – ул. Буачидзе, железной дорогой, Боргустанским шоссе и обходной дорогой. Район, большая часть которого в настоящее время занята коллективными садоводствами, не имеющими должной инженерной инфраструктуры. Также на территории района находится кладбище, являющееся памятником федерального значения, несколько коммунально-складских предприятий V класса, консервный завод (СЗЗ 300м), радар (СЗЗ 1000м), рынок, усадебная застройка с вкраплением многоэтажных зданий. Большая часть территории района попадает в санитарно-защитные зоны от радара, кладбища и консервного завода.

Для осуществления нового строительства необходимо вынести радар, консервный завод и перенести часть коммунальных предприятий в организованную вдоль въезда в город со стороны станицы Боргустанской коммунально-складскую зону. Оформляя гостевой въезд в город со строны Минеральных Вод, на противоположной от аэродрома и общественно-деловой и коммерческой зоны, стороне Суворовского шоссе проектом предлагается строительство гостиничных комплексов, кинотеатра, многоэтажной и малоэтажной застройки за счет частично ликвидируемых садоводств.

4. Юго-Западный планировочный район - ограничен Боргустанским шоссе, ул. Яснополянской, Сиреневой и обходной дорогой (район Белый Уголь, Южный). В настоящее время на этой территории расположены три микрорайона усадебной застройки, не имеющие ни функциональных, ни транспотных связей, отсеченные железной дорогой от центра города. Также здесь находится кладбище  памятник федерального значения, действующий скотомогильник (СЗЗ 500м), кирпичный завод (СЗЗ 300м), объекты МУП «Ессентукский Водоканал», гаражное хозяйство, коммунальные предприятия V класса, расположенные вдоль Боргустанского шоссе.

На первую очередь проектом предлагается упорядочение усадебной застройки, обеспечение ее необходимой социальной инфраструктурой, вынос кирпичного завода, доформирование коммунально-складской зоны и строительство логистического центра вдоль Боргустанского шоссе. Планируется организация транспортной связи на основе объединения и расширения ул. Яснополянской, Нижней Аллеи, Сиреневой для надежной связи планировочного района с городом. На въезде в город со стороны Кисловодска предлагается размещение кемпинга. Параллельно должны решаться вопросы благоустройства территории. Необходимо регулирование русла руч. Большой Ессентучек.. При условии выноса кирпичного завода, благоустроенная долина этого ручья органично включится в гидросистему города.

На расчетный срок, после рекультивации скотомогильника и сокращения санитарно-защитной зоны до 300 м, на свободных территориях вдоль р. Бугунты возможно строительство малоэтажного и усадебного жилья повышенной комфортности с сопутствующей инфраструктурой.

В границах санитарно-защитных зон от объектов планируется организация и благоустройство санитарно-защитных зеленых насаждений.

5. Кисловодский планировочный район – ограничен железной дорогой, ул. Володарского, р. Подкумок. Большая часть этого района в настоящее время занята усадьбой, также здесь расположены немногочисленные кварталы исторической казачей малоэтажной застройки, один санаторий. В центре, у железной дороги имеются фрагменты многоэтажного строительства на реконструируируемых территориях. В этом районе расположено рекреационное озеро  единственное место активного отдыха горожан. Вблизи р. Подкумок началось формирование небольшого района коттеджного строительства ИЖС.. одним из достоинств этого планировочного района является развернутость к р. Подкумок. Но прибрежные полосы не выдерживаются, усадебная застройка почти везде вплотную подходит к реке.

Проектом здесь намечен наибольшой объем реконструктивных мероприятий, связанных со сносом аварийного, малоценного и ветхого усадебного фонда и использованием высвободившихся территорий под комфортабельное малоэтажное жилищное строительство в районе регулируеиого русла р. Бугуты. Долину этой речки необходимо благоустроить и озеленить для включения в общий природный каркас города. Также предлагается доформирование кварталов многоэтажной застройки, благоустройство набережной р. Подкумок, формирование вокруг рекреационного озера многофункциональной зоны отдыха.

6. Юго-Восточный планировочный район - ограничен.железной дорогой, ул. Орджоникидзе, Новопятогорской , р. Подкумок. (микрорайоны № 1,2,3). Этот район в настоящее время представлен разноплановой застройкой  здесь расположены старые кварталы усадебной застройки (микрорайон № 2), новое многоэтажное жилье с социальной инфраструктурой (микрорайон №1,4), формирующийся участок коттеджной застройки, больничный комплекс, коммунально-складская зона вдоль железной дороги, несколько промышленных и коммунальных предприятий, расположенных в застройке и на берегу р. Подкумок. Набережная р. Подкумок не имеет должного благоустройства. Усадебные участки, как и в Кисловодском планировочном районе, расположены в непосредственной близости к реке.
В предыдущем генеральном плане микрорайоны №1, 4 являлись основными районами многоэтажной застройки на свободных территориях. Заложенные в предыдущем генеральном плане предложения по функциональному использованию территории являются перспективными и сейчас. В данном генеральном плане предлагается развитие и доформировывание микрорайона №2 в юго-западном направлении на реконструкции, с заменой ветхого усадебного фонда граничащую с санаторно-курортным комплексом, на капитальную многоэтажную и малоэтажную повышенного комфорта, насыщение транспортной инфраструктурой, центрами обслуживания. Усиливается роль улицы Ермолова как магистали городского значения, предлагается ее продолжение и закольцовка с общегородской системой транспорта. Улица Октябрьская приобретает общественно-деловые функции, становясь, также, одним из звеньев системы озелененных пешеходных направлений города.
Микрорайон №4 предполагается развивать в восточном направлении на свободных от застройки территориях. Здесь планируется капитальная многоэтажная, а рядом с зоной отдыха на р. Подкумок, малоэтажная элитная застройка с сопутствующей социальной инфраструктурой и гостиничный комплекс. Кварталы усадебной застройки, расположенные к западу от микрорайона № 4 сохраняются и благоустраиваются

Большое внимание в генеральном плане при обустройстве этого района уделяется организации прибрежной зоны реки Подкумок. Организуется многофункциональная рекреационная зона городского значения с аквапарком, спортивными площадками и сооружениями, зонами тихого отдыха и др.
Для обеспечения повышения стандарта проживания и обеспечения качества жизни этого района и всего города, планируется упорядочение коммунально-складской зоны этого района, расположенной вдоль железной дороги с организацией вокруг нее санитарно-защитных зеленых насаждений. Поэтому к планомерному выносу в эту коммунальную зону из жилой территории предлагаются большинство производственных и коммунальные предприятий.

7. Северо-Восточный планировочный район - (микрорайоны Северный, Золотушка) ограничен железной дорогой, ул. Шевченко, ул. Пушкина и ее проектируемым продолжением. В этом районе расположены неблагоустроенные кварталы усадебной и малоэтажной застройки, небольшой участкок многоэтажного жилья, несколько коммунальных предприятий, лесопитомник, территории сельскохозяйственного назначения. Территория отрезана от центральной части города железной дорогой.

Проектом предлагается активное включение планировочного района в систему города путем организации транспортных связей – прокладки новых автодорог широтного и меридионального направлений, устройства новых железнодорожных путепроводов в разных уровнях. В микрорайоне Северный необходимо будет доформировать, благоустроить и укомплектовать детсткими дошкольными учреждениями и школами существующие кварталы многоэтажной, малоэтажной и усадебной застройки. Небоьлшое гаражное хозяйство необходимо перенести в восточную коммунальную зону, расположенную вдоль железной дороги на ваыезде в Пятигорск.

В микрорайоне Золотушка предлагается строительство комплекса зоопарка. Проектируемые транспортные и озелененные пешеходные связи с центральной частью Ессентуков, близость Пятигорска, удобное расположение зоопарка относительно железной дороги и путепровода делают его доступным для посетителей как из Ессентуков, так из Пятигорска.

На рассматриваемой территории, с учетом правил землепользования и застройки города Ессентуки* (Решение Совета города от 9 ноября 2006г. №114) и примерных правил землепользования и застройки городских и сельских поселений Ставропольского края выделены следующие территориальные зоны по видам функционального назначения:

На рассматриваемой территории, с учетом правил землепользования и застройки города Ессентуки* (Решение Совета города от 9 ноября 2006г. №114) и примерных правил землепользования и застройки городских и сельских поселений Ставропольского края выделены следующие территориальные зоны по видам функционального назначения:

*(Правила землепользования и застройки города Ессентуки (Решение Совета города от 9 ноября 2006г. №114) подлежат уточнению и корректировке после утверждения генерального плана.

О1. Жилая зона
Ж.1Зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа
Ж.2Зона малоэтажной застройки с жилыми домами до 3 эт. с приквартирными участками
Р.Ж.2Зона резерва малоэтажной жилой застройки
Ж.3Зона среднеэтажной жилой застройки
Ж.4Зона многоэтажной застройки
Р.Ж.4.Зона резерва многоэтажной жилой застройки
Ж.5.Зона жилой застройки центра
О2. Общественно-деловая зона
ОЦ.1Центральная общественно-деловая зона
ОЦ.2Районная общественно-деловая зона
О.ККоммерческая торговая зона
О.СЗона размещения объектов социальной инфраструктуры
К.СЗона курортного строительства 1-го типа
О3. Производственная зона
П.К.1Производственно-коммунальная зона 1-го типа
П.К.2Производственно-коммунальная зона 2-го типа
П.К.3Производственно-коммунальная зона 3-го типа
04. Рекреационная зона
Р.1Зона парков
Р.2Зона скверов
05. Зона инженерной и транспортной инфраструктуры
И.1Зона размещения сооружений водоснабжения и водоотведения
И.2Зона размещения сооружений электроснабжения
И.3Зона размещения магистральных сетей инженерного обеспечения
Т.1Зона сооружений железнодорожного транспорта
Т.2Зона внешнего транспорта
Т.3Зона внутригородского общественного транспорта
06. Зона сельскохозяйственного использования
С.Х.1Зона сельскохозяйственных угодий и объектов сельхозназначения
С.Х.2Зона многолетних насаждений
С.Х.3Зона коллективных садов
07. Зона специального назначения
С.1Зона кладбищ и крематориев
С.2Зона озеленения санитарно-защитных зон
08. Зона военных объектов
З.В.ОЗона военных объектов
09. Зона особо охраняемых природных территорий
З.О.П.Т.1Особо охраняемые природные территории «Рекреационное озеро»
З.О.П.Т.2Особо охраняемые природные территории «Курортный парк»
З.О.П.Т.3Особо охраняемые природные территории «Парк Победы»

Градостроительные регламенты по основным видам разрешенного использования территории установлены для каждой зоны и приведены в таблице в конце пояснительной записки.

На схеме зонирования также показаны границы зон ограничений:

• курортной зоны;
• второго пояса горно-санитарной охраны месторождения;
• Ессентукского месторождения минеральных вод;
• особоохраняемых территорий краевого значения;
• охранных зон памятников;
• санитарно-защитных зон - от промышленных и иных предприятий имеющих на своей территории источники вредности.
• акватории и водоохранных зон;
• прибрежной защитной полосы;
• зоны санитарной охраны водопроводных сооружений;
• территории подтопления паводковыми водами 1% обеспеченности;
• зоны влияния внешнего транспорта .

 
« Пред.   След. »

Цены на бумажные пакеты товаромания.рф.
 

Редактор журнала

Максим Сушко

Подписывайтесь, добавляйте в друзья, предлагайте новости и информационное партнёрство